Najem krótkoterminowy w praktyce - nowe unijne zasady sprawozdawczości i rejestracji

Rozporządzenie (UE) 2024/1028 z dnia 11 kwietnia 2024 r. w sprawie gromadzenia i udostępniania danych dotyczących usług krótkoterminowego najmu lokali mieszkalnych stanie się obowiązujące już w maju 2026 roku. Oznacza to, że obecnie jest czas na rzetelne przygotowanie się do nowych obowiązków prawnych. Szkolenie zapewni wiedzę niezbędną do rozpoczęcia przygotowań i uniknięcia błędów w procesie wdrożenia. 

Szkolenie dotyczy kluczowej regulacji, która w istotny sposób zmieni zasady gry na rynku najmu krótkoterminowego w Polsce i całej UE. Regulacja obejmuje obowiązki zarówno dla podmiotów komercyjnych (wynajmujący, platformy), jak i organów administracji (samorządy).

Cel szkolenia

Przedstawienie i omówienie kluczowych założeń Rozporządzenia (UE) 2024/1028 oraz jego relacji z krajowymi i lokalnymi przepisami regulującymi dostęp do rynku (np. w Hiszpanii i Francji). Uczestnicy zdobędą wiedzę na temat nowych wymogów rejestracji, obowiązków platform oraz tego, jak gromadzone dane będą wspierać egzekwowanie lokalnych ograniczeń.

Uczestnicy otrzymają praktyczne wskazówki dotyczące realizacji nowych obowiązków rejestracyjnych, zasad gromadzenia i udostępniania danych, a także mechanizmów nadzorczych. Pomoże to w minimalizacji ryzyka naruszeń i sankcji.

W trakcie szkolenia dowiesz się m.in.:

• Kogo dotyczą wprowadzane regulacje?
• Czego nie dotyczy rozporządzenie?
• Jaka będzie definicja „usługi krótkoterminowego najmu lokali mieszkalnych” i „platformy internetowej pośredniczącej w najmie”?
• Jakie będą nowe obowiązki wynajmujących i systemy rejestracji? (m.in. procedury rejestracji, nowy "paszport" dla lokalu, procedury zawieszenia i wycofania numeru identyfikacyjnego)?
• Jak platformy muszą przebudować swoje interfejsy?

Dla kogo jest to szkolenie?

Szkolenie kierujemy w szczególności do:

• Wynajmujących (osób fizycznych i prawnych) oferujących najem krótkoterminowy.
• Operatorów platform internetowych pośredniczących w najmie (np. przedstawicieli Airbnb, Booking.com, platform lokalnych).
• Przedstawicieli organów publicznych (krajowych, regionalnych i lokalnych), w szczególności odpowiedzialnych za turystykę, mieszkalnictwo i cyfryzację.
• Prawników i doradców specjalizujących się w rynku nieruchomości i e-commerce.

Rozpoczęcie i wprowadzenie.

• Przedstawienie trenera i uczestników.
• Omówienie celów i agendy szkolenia.
• Tło i kontekst Rozporządzenia 2024/1028: Dlaczego UE zdecydowała się na regulację? (Motywy 1-4: brak danych, rozbieżne przepisy, wyzwania dla miast).

Moduł 1: Kluczowe pojęcia i zakres zastosowania.

• Kogo dotyczy rozporządzenie? (Art. 2)
  • Dostawcy platform internetowych (bez względu na siedzibę).
  • Wynajmujący (zawodowi i niezawodowi).
• Czego nie dotyczy rozporządzenie?
  • Wyłączenia: Hotele, motele, hostele, pola kempingowe (Art. 3 pkt 1).
  • Kwestie podatkowe, karne, planowanie przestrzenne (Art. 2 ust. 2) – Ważne: Rozporządzenie nie reguluje dostępu do rynku, ale dostarcza dane do jego egzekwowania.
• Kluczowe definicje (Art. 3):
  • „Usługa krótkoterminowego najmu lokali mieszkalnych”.
  • „Jednostka” (lokal).
  • „Platforma internetowa pośrednicząca w najmie”.
• Dyskusja: Czy moja działalność podlega pod nowe przepisy?

Moduł 2: Nowe obowiązki wynajmujących i systemy rejestracji (Rozdział II).

• Procedury rejestracji (Art. 4) – kto i jak je ustanawia?
  • Zasada: Jedna jednostka = jedna procedura rejestracji.
• Numer identyfikacyjny – nowy "paszport" dla lokalu.
  • Jak go uzyskać? (Art. 4 ust. 3 – online, automatycznie po złożeniu oświadczenia).
• Jakie informacje musi podać wynajmujący? (Art. 5)
  • Dane identyfikacyjne wynajmującego (osoba fizyczna / prawna).
  • Szczegółowe dane jednostki (adres, typ, l. miejsc noclegowych, status głównego miejsca zamieszkania).
  • Oświadczenie o ewentualnym systemie zezwoleń (ważne dla lokalnych regulacji).
• Weryfikacja przez organy (Art. 6):
  • Kiedy organ może skontrolować dane?
  • Procedura zawieszenia i wycofania numeru identyfikacyjnego.
  • Obowiązek usunięcia oferty przez platformę na żądanie organu.
• Warsztat: Symulacja procesu rejestracji – jakie dane przygotować?

Moduł 3: Obowiązki platform internetowych (Rozdział II i III).

• „Zgodność w fazie projektowania” (Art. 7):
  • Kluczowy obowiązek: Jak platformy muszą przebudować swoje interfejsy?
  • Wymóg pobrania od wynajmującego oświadczenia i numeru identyfikacyjnego przed opublikowaniem oferty.
  • Obowiązek publikacji numeru identyfikacyjnego przy ofercie.
• Wyrywkowe kontrole (Art. 7 ust. 1 lit. c): Jak platformy mają weryfikować numery?
• Obowiązek raportowania danych (Art. 9):
  • Jakie dane? (Liczba nocy, liczba najemców, kraj zamieszkania najemców, numer identyfikacyjny, URL oferty, dokładny adres).
  • Jak często? Co miesiąc (dla platform > 4250 ofert) lub co kwartał (dla małych i mikroplatform).
  • Jak technicznie? Łączność maszyna-maszyna.

Moduł 4: Lokalne regulacje dostępu do rynku (Case Study: Francja i Hiszpania).

• Relacja Rozporządzenia UE do przepisów krajowych: Rola UE (dane i przejrzystość) a rola państw członkowskich (regulacja rynku, np. art. 2 ust. 2).
• Strefy ograniczeń i limity (np. 120 dni dla głównego miejsca zamieszkania).
• Wymóg zmiany sposobu użytkowania lokalu (zezwolenie na wynajem lokali wtórnych) i mechanizmy kompensacji.
• Strefowanie (całkowite zakazy w niektórych dzielnicach, moratorium na licencje turystyczne).
• Rola wspólnot mieszkaniowych (comunidad de propietarios) – możliwość wprowadzenia zakazu najmu w statucie wspólnoty.
• Wymogi techniczne i administracyjne (przykłady):
  
  • Wymogi bezpieczeństwa (ppoż., czujniki dymu, gaśnice).
  • Oznakowanie lokali (np. obowiązek wywieszenia numeru licencji).
  • Wymóg uzyskania zgody wspólnoty mieszkaniowej (analiza prawna).
• Dyskusja: Jak dane z Rozporządzenia 2024/1028 pomogą egzekwować te lokalne zasady (np. weryfikacja limitu 120 dni)?

Podsumowanie i sesja Q&A.

• Zebranie 3 najważniejszych zmian dla każdej z grup (wynajmujący, platformy, organy).
• Otwarta sesja pytań i odpowiedzi.
• Zakończenie szkolenia.