Kształtowanie ustroju rolnego po zmianach

Ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego określająca zasady obrotu ziemią rolną zmieniała się w ostatnich latach kilka razy. Obecnie planowane są dalsze zmiany mające na celu liberalizację przepisów w odniesieniu do nieruchomości zlokalizowanych w granicach miast.

W 2016 r. wprowadzono zasadę, że nieruchomości rolne mogą być nabywane tylko i wyłącznie przez rolników indywidualnych (z niewielkimi wyjątkami). Inne podmioty mogą nabywać takie nieruchomości po uzyskaniu zezwolenia i to tylko wyłącznie w celu prowadzenia działalności rolniczej. Definicja nieruchomości rolnej zawarta w ustawie jest bardzo szeroka i nieprecyzyjna. W konsekwencji ograniczenia dotyczą często nieruchomości nabywanych w innym celu np. pod zabudowę mieszkaniową lub komercyjną, a niekiedy nawet i działek zabudowanych.

Cel szkolenia

Szkolenie ma na celu przedstawienie praktycznych aspektów stosowania ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego i jej wpływu na obrót nieruchomościami, które nie mają charakteru nieruchomości rolnych. 

Na szkoleniu szczegółowo omówione zostaną między innymi zmiany wprowadzone ustawą z dnia 13 lipca 2023 r. o zmianie ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa oraz niektórych innych ustaw (Dz.U.2023.1933) zmieniającą UKUR z dniem 5 października 2023 r. 

Kwestie problematyczne

Głównym problemem obowiązujących przepisów jest to, że nieruchomościami rolnymi w rozumieniu ustawy są nieruchomości, które są lub mogą być wykorzystywane na cele działalności rolniczej, z wyłączeniem nieruchomości objętych planami zagospodarowania na cele inne niż rolnicze. W Polsce wiele nieruchomości takimi planami nie jest objęta. Co więcej, plany zagospodarowania często zawierają niejasne postanowienia (np. działalność usługowa dla rolnictwa obok innej działalności usługowej) lub przeznaczenia alternatywne, np. dopuszczają na gruncie działalność rolniczą obok działalności logistycznej. W teorii okazywało się, że prawie każda nieruchomość, nawet trawnik w mieście, może być klasyfikowany, jako ziemia rolna, bo ustawa obejmuje swoimi ograniczeniami również grunty w miastach. Na etapie uchwalania ustawy postulowano, aby takie grunty wyłączyć z restrykcji, ale świadomie podjęto decyzję, żeby jednak je nimi objąć.

Istotne ograniczenia dotyczą też obrotu udziałami i akcjami w spółkach (pierwokup, prawo nabycia), które są właścicielami lub użytkownikami wieczystymi takich nieruchomości, jak również procesu łączenia i przekształcenia spółek. W 2019 roku wprowadzono zasadę, że ograniczenia stosuje się, gdy nieruchomości rolne stanowią co najmniej 5 hektarów - więc dotyczy to obecnie niewielu spółek. Wcześniej wystarczyła jedna działka rolna o powierzchni 3000 mkw. Nowelizacją z 2023 roku rozszerzono prawo pierwokupu na udziały i akcje niektórych spółek dominujących wobec spółek będących właścicielami lub użytkownikami wieczystymi nieruchomości rolnych o obszarze co najmniej 5 hektarów, co jeszcze bardziej komplikuje wiele transakcji M&A.

Ustawa jest sama w sobie skomplikowana, zawiera liczne wyłączenia, ograniczenia jej stosowania i pułapki. 

Na szkoleniu dowiesz się m.in.:

• Jakie zmiany ustawy wprowadzono w październiku 2023 roku?
• Jak ograniczenia w obrocie nieruchomościami rolnymi ograniczają inwestycje budowlane?
• Jakie kryteria są stosowane przy ocenie rolnego charakteru nieruchomości i jak rozumie się pojęcie „nieruchomość” w tym aspekcie?
• Jakie dokumenty potrzebne są, aby sprawdzić, czy nieruchomość ma charakter rolny i jak czytać te dokumenty?
• Jak czytać postanowienia planu zagospodarowania przestrzennego, gdy sprawdza się, czy obrót nieruchomością objętą planem nie podlega ograniczeniom dotyczącym gruntów rolnych?
• Które nieruchomości nie podlegają przepisom ograniczającym nabywanie gruntów rolnych?
• Które nieruchomości rolne mogą być kupowane przez osoby nie będące rolnikami indywidualnymi?
• Czy decyzja o warunkach zabudowy powoduje uchylenie ograniczeń związanych z obrotem ziemią rolną objętą tą decyzją?
• Czy i jak można nabyć nieruchomość, której tylko część jest rolna?
• Jak wygląda procedura nabycia nieruchomości rolnej w postępowaniu upadłościowym i egzekucyjnym?
• Kiedy obowiązuje pierwokup KOWR przy nabyciu nieruchomości rolnej oraz kiedy ma zastosowanie prawo nabycia przez KOWR?
• Jakie obowiązki spoczywają nabywcy nieruchomości rolnej i jakie są ograniczenia w rozporządzaniu nieruchomościami rolnymi po ich nabyciu?
• Jakie są obecnie ograniczenia przy nabywaniu udziałów w spółce będącej właścicielem nieruchomości rolnych oraz spółek dominujących?

Dla kogo jest to szkolenie

Szkolenie adresowane jest do prawników doradzających w zakresie obrotu nieruchomościami, notariuszy, pracowników firm deweloperskich odpowiedzialnych za pozyskiwanie gruntów inwestycyjnych, pracowników banków finansujących nabywanie nieruchomości, pracowników funduszy inwestujących w nieruchomości, pracowników jednostek samorządu terytorialnego, pracowników biur gospodarki nieruchomościami oraz biur planowania przestrzennego.

1. Omówienie przepisów regulujących obrót nieruchomościami rolnymi.
2. Zmiany ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego wprowadzone w 2023 roku.
3. Pojęcie nieruchomości rolnej. Dokumenty potrzebne do oceny, czy nieruchomość ma charakter rolny.
4. Nieruchomości nie podlegające przepisom ustawy.
5. Nieruchomość rolne, które można nabywać bez zezwolenia.
6. Nabycie nieruchomości, której tylko część ma przeznaczenie rolnicze.
7. Plan zagospodarowania przestrzennego, a kwalifikacja nieruchomości.
8. Wpływ decyzji o warunkach zabudowy na kwalifikację nieruchomości.
9. Nabycie nieruchomości rolnej w postępowaniu upadłościowym i egzekucyjnym.
10. Pierwokup i prawo nabycia KOWR.
11. Obowiązki nabywcy nieruchomości rolnej.
12. Nabywanie udziałów i akcji w spółkach, które są właścicielami i użytkownikami wieczystymi nieruchomości rolnych oraz w spółkach dominujących.