Kształtowanie ustroju rolnego - planowane zmiany

W 2016 r. wprowadzono zasadę, że nieruchomości rolne mogą być nabywane tylko i wyłącznie przez rolników indywidualnych (z niewielkimi wyjątkami). Inne podmioty mogą nabywać takie nieruchomości po uzyskaniu zezwolenia i to tylko wyłącznie w celu prowadzenia działalności rolniczej. Definicja nieruchomości rolnej zawarta w ustawie jest bardzo szeroka i nieprecyzyjna. W konsekwencji ograniczenia dotyczą często nieruchomości nabywanych w innym celu np. pod zabudowę mieszkaniową lub komercyjną, a niekiedy nawet i działek zabudowanych. 

Szkolenie zaadresowane jest nie tylko do prawników zajmujących się nieruchomościami czy pracowników firm deweloperskich, ale i do pracowników biur gospodarki nieruchomościami oraz biur planowania przestrzennego. Gminy często sprzedając swoje nieruchomości, mają praktyczne problemy z omawianymi na szkoleniu przepisami oraz, co ważniejsze, przyjmują „odrolniające” plany zagospodarowania. 

Zmiany przepisów

Ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego określająca zasady obrotu ziemią rolną zmieniała się w ostatnich latach kilka razy. Kluczową nowelizacją z 2016 roku wprowadzono zasadę, że takie nieruchomości mogą nabywać prawie wyłącznie (z niewielkimi włączeniami) rolnicy indywidualni. W założeniu regulacja miała uniemożliwić spekulacje ziemią rolną oraz nadmierną koncentrację takich gruntów. W praktyce wprowadzone ograniczenia znacznie utrudniły obrót nieruchomościami inwestycyjnymi i mieszkaniowymi, a w konsekwencji mają wpływ na działalność deweloperską, inwestycje budowlane, a nawet nabywanie już zrealizowanych budynków nie związanych z rolnictwem. Utrudniona jest również egzekucja z nieruchomości, które mogą być uznane za rolne. Ustawa była istotnie zliberalizowana w 2019 roku, ale wiele problemów pozostało.

Ponadto ze względu na liczne wątpliwości w praktyce stosowania ustawy w 2020 roku zostały wypracowane zasady wykładni stosowanej przez organy państwa oraz notariuszy, poprzez przyjęcie w tym zakresie wspólnego stanowiska przez Ministerstwo Rolnictwa i Rozwoju Wsi, Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa oraz Krajową Radę Notarialną, Jest ono bardzo pomocne, ale nie daje odpowiedzi na wszystkie pytania praktyczne.

Ustawodawca planuje kolejną kompleksową nowelizację ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego. Ma ona na celu doprecyzowanie niektórych niejasnych przepisów ale zawiera także nowe ograniczenia dotyczące obrotu udziałami i akcjami spółek, które są wspólnikami lub akcjonariuszami spółek będących właścicielami nieruchomości rolnych.

Kwestie problematyczne

Głównym problemem obowiązujących przepisów jest to, że nieruchomościami rolnymi w rozumieniu ustawy są nieruchomości, które są lub mogą być wykorzystywane na cele działalności rolniczej, z wyłączeniem nieruchomości objętych planami zagospodarowania na cele inne niż rolnicze. W Polsce wiele nieruchomości takimi planami nie jest objęta. Co więcej, plany zagospodarowania często zawierają niejasne postanowienia (np. działalność usługowa dla rolnictwa obok innej działalności usługowej) lub przeznaczenia alternatywne np. dopuszczają na gruncie działalność rolniczą obok działalności logistycznej. W teorii okazywało się, że prawie każda nieruchomość, nawet trawnik w mieście może być klasyfikowany, jako ziemia rolna, bo ustawa obejmuje swoimi ograniczeniami również grunty w miastach. Na etapie uchwalania ustawy postulowano, aby takie grunty wyłączyć z restrykcji, ale świadomie podjęto decyzję, żeby jednak je nimi objąć.

Pewne ograniczenia dotyczą też obrotu udziałami w spółkach (pierwokup, prawo nabycia), które mają takie nieruchomości, chociaż w 2019 roku wprowadzono zasadę, że ograniczenia stosuje się, gdy nieruchomości rolne stanowią, co najmniej 5 hektarów - więc dotyczy to obecnie niewielu spółek. Wcześniej wystarczyła jedna działka rolna o powierzchni 3000 mkw. 

Ustawa jest sama w sobie skomplikowana, zawiera liczne wyłączenia, ograniczenia jej stosowania i pułapki. 

Cel szkolenia

Szkolenie ma na celu przedstawienie praktycznych aspektów stosowania ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego i jej wpływu na obrót nieruchomościami, które nie mają charakteru nieruchomości rolnych. 

Na szkoleniu dowiesz się m.in.:

• Jak ograniczenia w obrocie nieruchomościami rolnymi ograniczają inwestycje budowlane?
• Jakie kryteria są stosowane przy ocenie rolnego charakteru nieruchomości i jak rozumie się pojęcie „nieruchomość” w tym aspekcie?
• Jakie dokumenty potrzebne są, aby sprawdzić, czy nieruchomość ma charakter rolny i jak czytać te dokumenty?
• Jak czytać postanowienia planu zagospodarowania przestrzennego, gdy sprawdza się, czy obrót nieruchomością objętą planem nie podlega ograniczeniom dotyczącym gruntów rolnych?
• Które nieruchomości nie podlegają przepisom ograniczającym nabywanie gruntów rolnych?
• Które nieruchomości rolne mogą być kupowane przez osoby nie będące rolnikami indywidualnymi?
• Czy decyzja o warunkach zabudowy powoduje uchylenie ograniczeń związanych z obrotem ziemią rolną objętą tą decyzją?
• Czy i jak można nabyć nieruchomość, której tylko część jest rolna?
• Jak wygląda procedura nabycia nieruchomości rolnej w postępowaniu upadłościowym i egzekucyjnym?
• Kiedy obowiązuje pierwokup KOWR przy nabyciu nieruchomości rolnej?
• Jakie obowiązki spoczywają nabywcy nieruchomości rolnej?
• Jakie są obecnie ograniczenia przy nabywaniu udziałów w spółce będącej właścicielem nieruchomości rolnych?
• Jakie zmiany ustawy planowane są w 2023 roku?

Dla kogo jest to szkolenie? 

Szkolenie adresowane jest do prawników doradzających w zakresie obrotu nieruchomościami, notariuszy, pracowników firm deweloperskich odpowiedzialnych za pozyskiwanie gruntów inwestycyjnych, pracowników banków finansujących nabywanie nieruchomości, pracowników funduszy inwestujących w nieruchomości, pracowników jednostek samorządu terytorialnego, pracowników biur gospodarki nieruchomościami oraz biur planowania przestrzennego.

Termin szkolenia:  11.05.2023 11:00-15:00

1. Omówienie przepisów regulujących obrót nieruchomościami rolnymi.
2. Zmiany ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego planowane w 2023 roku.
3. Pojęcie nieruchomości rolnej. Dokumenty potrzebne do oceny, czy nieruchomość ma charakter rolny.
4. Nieruchomości nie podlegające przepisom ustawy.
5. Nieruchomość rolne, które można nabywać bez zezwolenia.
6. Nabycie nieruchomości, której tylko część ma przeznaczenie rolnicze.
7. Plan zagospodarowania przestrzennego, a kwalifikacja nieruchomości.
8. Wpływ decyzji o warunkach zabudowy na kwalifikację nieruchomości.
9. Nabycie nieruchomości rolnej w postępowaniu upadłościowym i egzekucyjnym.
10. Pierwokup KOWR.
11. Obowiązki nabywcy nieruchomości rolnej.
12. Nabywanie udziałów w spółkach, które mają nieruchomości rolne.